【最高人民法院民一庭意见】

1、一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；

2、一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

【案情简介】

王某与李某于2008年8月登记结婚。婚后，李某用出售自己婚前房屋的房款购买了一套房屋（总价款为181800元），并登记在自己一人名下。王某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。2011年，李某将该房以448000元的价格（含婚后双方购买的家电，估价8000元，在卖房时一并出卖给了买房人）出卖给他人。王某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。

2011年10月，王某起诉至法院，要求：1、判令双方离婚；2、依法分割夫妻共同，包括分割李某出售婚后所购房屋的增值收益。王某诉求，同意离婚，并依法分割王某个人所有房屋的租金收入72000元。

【争议焦点】

1、婚后，李某用出卖个人婚前房产所得资金购买的房产，是否属于夫妻共同财产？该房屋增值部分如何定性？

2、王某个人所有房屋在婚姻关系存续期间取得的租金收入，是否属于夫妻共同财产？

【律师看点】

一、婚后，李某用出卖个人婚前房产所得资金购买的房产，是否属于夫妻共同财产？该房屋增值部分如何定性？

1、涉案房屋是李某出售个人婚前房屋所得资金购买，属于其婚前财产在婚后进行了形式上的转化，即由婚前固定资产（房产）转化为货币形式，然后再由货币形式转化为案涉房产。财产形式上的转化不应影响个人财产性质的认定。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

由于购买房屋具有投资和自住两种用途，故对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，应区分房屋用途是投资购房还是家庭居住。如系投资，那么另一方有权主张其投资收益。否则，无权主张。结合至本案，李某购买案涉房屋用于家庭居住，并非投资，故其将该房屋卖给他人的增值部分，应属于自然增值，离婚时应归李某个人所有。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条规定，婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围。

由此可知，住房公积金认定为夫妻共同财产的前提是该住房公积金取得于婚后。本案中，王某系用婚前住房公积金对房屋进行装修，故该部分住房公积金应属于王某一方的婚前财产。同时，鉴于房屋装修装饰已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分。离婚时应一并考虑房屋的实际装修情况，结合折旧自然损耗，对房屋装修价格进行评估。由李某对王某予以房屋装修补偿。

二、王某个人所有房屋在婚姻关系存续期间取得的租金收入，是否属于夫妻共同财产？

关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照《婚姻法》第17条规定，应认定为夫妻共同财产。

【法院裁判】

一审法院判决：

1、准予王某与李某离婚。

2、李某支付王某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元。

3、王某支付李某房屋租金收入36000元。

4、驳回王某的其他诉讼请求。

二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。